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Cálculo por valor residual: los terrenos valen por su potencial de desarrollo

03 / 04 / 2018 — Carlos Rousseau

Considerando que el terreno y su ubicación son los elementos más influyentes en un desarrollo inmobiliario, el reto de cotizarlos se vuelve trascendental.

Por fortuna, existe el método de valor residual, que consiste en calcular el costo de un predio después de obtener su potencial de desarrollo. Parte de la premisa de que un terreno vale en razón de lo que se puede edificar sobre él con el mejor y más rentable de sus usos.

Por supuesto, también depende de la clase de activo, pues un inmueble destinado a casas habitación no es tan promisorio en su rentabilidad en comparación con uno de usos mixtos.

Se le llama “residual” porque el valor a pagar por el terreno es el remanente tras cuantificar los posibles ingresos del desarrollo y restar los costos asignados a él y el margen de ganancia deseado.

Para realizar este cálculo, el caso se analiza partiendo de atrás para adelante: primero se considera lo que se puede llegar a ganar y al final se consigue el valor que amerita el predio en una inversión inicial.

Los pasos, de forma simplificada, son los siguientes:

1. Identificar el potencial de desarrollo según un estudio de mercado, normatividad, diseño y viabilidad de negocio.
2. Construir el modelo financiero basado en el potencial del desarrollo con sus análisis de sensibilidad; es decir, proyectar los costos de ejecutarlo.
3. Agregar los márgenes de ganancia deseados. En la actualidad fluctúan entre un 10% y 20%, dependiendo de la clase de activo y la finalidad de la inversión (bien patrimonial vs. rápida realización).
4. Obtener un valor residual del terreno en el modelo financiero según las corridas basadas en el potencial de desarrollo y rentabilidad deseada.

El análisis puede ser complejo como en una corrida financiera de flujos descontados o bien un simple análisis de matemáticas, como se muestra en la gráfica A.

En este ejemplo, el valor del terreno, partiendo de un ingreso potencial de $100 pesos, resulta de $15 pesos o el 15% de las ventas.

El valor residual es un método ya muy probado en la industria y además lo suficientemente sencillo para que cualquiera pueda conocer un aproximado de los egresos implícitos en un proyecto.

A. Aplicación del método de valor residual

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