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Las ventajas de un buen levantamiento de mercado

04 / 08 / 2018 — Nelly Rubio

El mercado inmobiliario está en constante movimiento, con cambios en inventarios, precios, tipologías y hasta diseños. Estas variaciones se deben generalmente a aspectos del desarrollo de la ciudad, la dinámica poblacional o incluso cuestiones económicas.

Al realizar un modelo de negocio para un bien inmueble, se vuelve necesario considerar las fluctuaciones experimentadas en el corto plazo, así como estimar las modificaciones potenciales en un intervalo corto o mediano.

En este sentido, aunque se examina la información poblacional y económica de una ciudad, lo más probable es que el levantamiento de mercado termine por ser la columna vertebral del modelo.

Pese a que es la fotografía del negocio inmobiliario al momento del estudio, el levantamiento de mercado también permite proyectar el futuro del comercio en ciertas áreas y encontrar el punto exacto para ingresar a la competencia de metros cuadrados de una ciudad.

Resulta interesante comparar este tipo de estudios en diversas ciudades, unas con un nivel de desarrollo inicial y otras con cotas de crecimiento acelerado o incluso madurez. Esto posibilita conocer tendencias, analizar gustos y preferencias de diversos mercados y extraer aprendizajes sobre el crecimiento de las urbes con un mayor grado de desarrollo.

Por ejemplo, el análisis de León, Guanajuato —con un crecimiento sostenido en comercios y usos mixtos, y más proyectos verticales cada año— nos ayuda a inferir que Irapuato —un municipio de la misma región, pero con un desarrollo inmobiliario mucho menor— podría seguir esta tendencia de verticalización y auge comercial en un lapso similar.

De 2006 a 2010, León experimentó una escalada en proyectos verticales de vivienda y oficinas destinados a segmentos socioeconómicos superiores a la media, mientras que Irapuato inició la misma tendencia en el 2016. Lo anterior sugiere que, desde ese año y hasta el 2020 aproximadamente, la ciudad podría tomar la misma ruta y llegar al crecimiento acelerado, una vez concluida la fase actual.

Con los levantamientos se analizan diversos aspectos que dictarán absorciones, éxito comercial, precios de salida, tipologías, amenidades, entre otras variables por considerar para la propuesta de los modelos arquitectónico y de negocio. Se conocen los gustos del mercado, al observar los proyectos de mayor éxito y descifrar las amenidades o tipologías que atraen en mayor medida al consumidor actual.

En suma, es común que un propietario desconozca el potencial de su predio. Un levantamiento de mercado, como parte de un modelo de negocio completo, revela los patrones detrás de los proyectos en superficies, ciudades y restricciones urbanísticas semejantes. Esto logra exponer las soluciones a la demanda del público actual —acordes a sus gustos y requerimientos— y, por lo tanto, también arroja una idea más clara del valor real del terreno en cuestión.

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