La importancia de un plan operativo desde la etapa de planeación

Por lo general, cuando hablamos de la planeación, lo primero que se nos viene a la mente son asuntos como el plan de negocio, el trámite de permisos, el proyecto arquitectónico y de ingenierías.

Como resultado, siempre relegamos al final la operación, y más aún si formamos parte del equipo desarrollador, que es el encargado de que funcionen todas las partes involucradas.

El éxito de cualquier proyecto inmobiliario es directamente proporcional a su absorción. ¿Qué implica esto? Que se lleven al máximo “el corazón y las venas” de cualquier inmueble.

En términos de ingeniería lo anterior se traduce a que funcionen al 100 por ciento todos los equipos instalados: elevadores, plantas de emergencia, aire acondicionado, hidroneumáticos, cámaras de seguridad, entre otros.

Y en la puesta en marcha, si no se planeó la operación del inmueble desde etapas tempranas, esto conllevará gastos no contemplados pero que son inevitables por ser de alta demanda entre los usuarios finales.

Si bien la arquitectura tiene que cumplir con la funcionalidad de los espacios, no siempre está implícita la operación de los mismos. La arquitectura es el porqué de los espacios y la operación es el cómo van a funcionar. Con esto como principio, al planear un proyecto inmobiliario, un desarrollador debería tener una visión de largo plazo.

Un ejemplo a nivel operativo: “¿Cómo se verá esta bonita fachada en 10 años?” Una de las máximas de la arquitectura es buscar un diseño con materiales que “envejezcan con dignidad”. Claro, lo anterior también contemplando que todo necesitará mantenimiento para alargar su vida útil.

 

Es importante llegar a la etapa de planeación con un proyecto arquitectónico en el que se involucre la planeación operativa no con el fin de modificarlo, sino como una base que respete todas las premisas, ya que el proyecto arquitectónico plasma el plan de negocio. Por lo tanto, se trata siempre de buscar las mejores estrategias para garantizar la funcionalidad a futuro del inmueble.

Con el paso de los años la tecnología ha jugado un papel muy importante en todos los ámbitos de la vida, asunto que por supuesto no ha sido excepción en la industria inmobiliaria.

Esto se manifiesta desde los controles de acceso hasta el funcionamiento de los equipos instalados en los inmuebles:elementos que en la etapa de planeación y construcción implican un costo considerable en el presupuesto de edificación.

Por lo mismo, en este punto se requiere un análisis de costo-beneficio que incluya aspectos como el mantenimiento de losequipos o sistemas.

Lo que podemos lograr con la planeación operativa es alistar el plan de mantenimiento del inmueble. Con el tiempo este proceso recaerá en los usuarios finales, pero al inicio debe descansar en el presupuesto del desarrollador, lo que le implica un costo operativo que debe desembolsar hasta lograr la ocupación al 100% del inmueble.

Con una buena planeación operativa el desarrollador es capaz de contemplar estos gastos que malamente se tienden a obviar en las etapas tempranas de los proyectos.

En el mercado inmobiliario existe un sinfín de empresas administradoras de propiedades que por lo general solo terminan reportando incidencias, lo cual desencadena sobrecostos. En México no existe la cultura de mantenimiento, y terminamos acudiendo al especialista cuando ya hay que reparar las cosas.

 

Un plan de operación tiene dos objetivos principales:

  • Primero, el funcionamiento de un inmueble. Y esto no es cuestionar los elementos arquitectónicos así:“¿Por qué esa escalera está ahí?”; sino más bien de manera propositiva: “Esa escalera está ahí porque es necesaria para llegar a la zona control, entonces ¿qué debo hacer para que siempre esté libre y cumpla su fin?”.
  • En segundo lugar, la instalación de todas las bases para lograr el perfecto mantenimiento del inmueble a largo plazo.

 

En conclusión, un plan de operación debe ser parte de la planeación de cualquier proyecto inmobiliario, y más aún si se está buscando su éxito comercial, ya que esto finalmente representa la tarjeta de presentación para futuros proyectos.

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Jaime Ramos
Arquitecto con más de 20 años de experiencia en la planeación, coordinación y administración de proyectos de gran nivel. Desde el desarrollo de plan maestro a la operación en los rubros corporativo, hotelero, industrial y residencial; con enfoque puntual en la optimización de rentabilidad y servicios. Así como la administración de inmuebles de alto rango.

Contacto: jaime@orange.com.mx

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