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Aseguramiento de calidad: un gran factor de éxito en el desarrollo inmobiliario

06 / 03 / 2018 — Héctor Escalante

El éxito de un proyecto no solo se mide en términos financieros; como con toda actividad humana, hay algo que trasciende la frialdad de las cifras.

Más que la cantidad, es la calidad en un producto entregado la que se traduce en resultados como la satisfacción de cliente, la imagen positiva del desarrollador e incluso la recontratación para nuevos emprendimientos.

Para asegurar el cumplimiento de los estándares de calidad que posibilitan dichos resultados, recurrimos a diversos aspectos e instrumentos en cada fase de un desarrollo. Estos deberán ser monitoreados y garantizados por el equipo del proyecto.


Durante la planeación del proyecto

Plan de aseguramiento de calidad



  • Definir el tipo de producto por ofrecer, alinearlo con el modelo de negocio y precisar el grado de calidad deseado por cada especialidad tanto técnica como estéticamente. Declarar las normas internacionales deseadas para el diseño.

  • Especificar a cada especialidad de diseño e ingenierías lo que buscamos, lo que agilizará y optimizará el proceso.

  • Establecer los estudios preliminares necesarios para cada especialidad, cumpliendo los requisitos tanto con los diseñadores como con la autoridad correspondiente y la gestoría de trámites.


Especificación arquitectónica y normatividad en desarrollo de ingenierías.



  • Conforme se autorizan, monitorear que los diseños cumplan con las especificaciones, se mantengan en ruta hacia la meta de negocio y se apeguen al marco de normatividad establecido desde el plan de aseguramiento.

  • Revisar y validar cada ronda de especificación de materiales, acabados y sistemas.

  • Contratar, de ser necesario, a un auditor técnico externo para corroborar con más certeza todo este proceso.


  • Durante la ejecución de la obra

    Concursos y garantías. Declaración de alcance.



    • Garantizar que los catálogos de conceptos y especificación en plano coinciden con lo estipulado durante la planeación por medio de la declaración de alcance; asegurarse de que ni la gerencia ni el constructor cambien ningún aspecto de ellos sin autorización tanto en el concurso y cotización como en el desarrollo de la obra.

    • Fijar duraciones y alcances de las garantías de cada sistema contratado desde el momento del concurso; con esto se evitan muchos problemas a la hora de finalizar el proyecto y pasarlo a operación.

    • Supervisión de obra. Control de cambios.



      • Cuidar la calidad de la ejecución con un adecuado control de cambios arquitectónico, de costos y de tiempos.

      • Evitar desvíos respecto al plan de aseguramiento de calidad con un equipo de supervisión de obra (interno o externo) que verifique que las ideas de planos y catálogos se estén llevando a la práctica en el sitio.

      • En caso de que exista una gerencia en el proyecto, exigir reportes de calidad de todos los sistemas, como pruebas a equipos e instalaciones, simulaciones a fachadas, cristales y sólidos, certificados de calidad de fabricación a estructuras metálicas y concreto, block, plásticos, reportes de laboratorios de calidad y planes de remediación, en caso de no cumplirse algún lineamiento.

      • Construir un mock up o muestra 1:1 de los asuntos constructivos más críticos y aplicarles simulaciones de calidad con factores como viento, lluvia, polvo, sismo y accidentes varios.

      • Fianzas



        • Solicitar al contratista la vigencia de las fianzas desde el concurso, para dar seguridad al cumplimiento de las declaraciones en los contratos; esto incluye los alcances y especificaciones sobre el grado de calidad del producto. Típicamente se solicitan:


          • Anticipo que afiance el monto que se haya entregado de este rubro.

          • Cumplimiento: por lo general, garantizar el 10% del total del contrato.
          • Vicios ocultos: normalmente, el 10% del total contra pago de finiquito, con vigencia de un año posterior a la entrega de la obra.


          • Durante la operación del inmueble

            Administración de garantías, pólizas de mantenimiento y fianzas.



            • Ya entregada la obra, observar que la entidad operadora se encargue de dar seguimiento y atención a las eventualidades durante la vida de la edificación.

            • Acordar con la operadora cómo se atenderá cada caso:


              • Por garantía de construcción con quien ejecutó.

              • Por mantenimiento, aplicando la póliza mensual que se paga por especialidad.

              • Si hay complicaciones, por vía de la fianza de vicios ocultos.


              • En resumen, si damos seguimiento puntual a cada aspecto operativo y administrativo aquí descrito, garantizamos el éxito de un proyecto desde la perspectiva de la calidad: sin duda, una ventaja competitiva en un mercado donde la práctica común es considerar esto como un lujo o un valor agregado.

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