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Invertir en las alturas de Monterrey

08 / 21 / 2016 — Anca Seles

El crecimiento socioeconómico y demográfico de Monterrey en el último siglo ha generado una demanda creciente de vivienda. Para satisfacer esta necesidad existen dos caminos: la expansión de la mancha urbana o la verticalización.
Hasta hace poco, como la mayoría de las ciudades de Latinoamérica, Monterrey optó por la ocupación extensiva del territorio hacia la periferia, creando nuevos desarrollos suburbanos, generalmente de baja densidad.
Zonas que originalmente fueron periféricas se han consolidado como polos de nueva centralidad urbana. La Carretera Nacional y Cumbres son ejemplos de subcentros urbanos de baja densidad, caracterizados por una amplia oferta de vivienda horizontal, comercio y servicios, pero con pocas fuentes de trabajo, lo que genera complicaciones viales.
Las nuevas tendencias a nivel mundial apuntan a crear ciudades compactas, disminuir el congestionamiento vial y mejorar la calidad de vida de sus habitantes con la reducción de los tiempos de traslado. Esto se logra a través de proyectos verticales cercanos al transporte en común y los lugares de trabajo y esparcimiento.

Los principales compradores de vivienda vertical en México son los inversionistas, los solteros (incluyendo divorciados y viudos), las familias jóvenes sin niños y los padres cuyos hijos ya partieron del hogar. Según el perfil del comprador de vivienda vertical y la estructura socioeconómica de Monterrey, la vivienda residencial tiene la mayor expectativa de crecimiento, con un ticket promedio de entre 1 millón 400 mil pesos y 3 millones de pesos.

Los principales distritos de vivienda vertical residencial vigente (en venta directa de los desarrolladores) son San Jerónimo, Centro, Valle Poniente, Contry, Cumbres y Carretera Nacional, cada uno en distintas etapas de madurez.

¿Cuáles zonas son más atractivas para invertir y por qué?

Cumbres y Carretera Nacional se encuentran en fase de crecimiento: la vivienda vertical es una solución nueva en el mercado. Se caracterizan por alojar pocos competidores pero también bajas absorciones dado que los consumidores prefieren la vivienda horizontal en estas zonas. En los mercados en introducción los riesgos son altos, pero un excelente proyecto puede romper paradigmas de venta por la escasa competencia.

Zona Centro y Valle Poniente registran un crecimiento acelerado. Tienen premium Price (precio por metro cuadrado por encima de la competencia) y las más altas absorciones del mercado, además de que reciben la apuesta de desarrolladores, inversionistas e incluso del gobierno.

Recientemente se emitieron los reglamentos del DOT (desarrollo orientado al transporte), que permiten altura, CUS (coeficiente de utilización del suelo) ilimitado y bajos requisitos de cajones de estacionamiento a los proyectos de usos mixtos cercanos al transporte en común. Muchos de los terrenos que se benefician de esta reglamentación se encuentran en la zona Centro.

Otro fenómeno de impacto para la zona Centro fue el proceso de globalización, que ha favorecido el abandono de las antiguas instalaciones y oficinas, tanto por el cierre de empresas como por la necesidad de modernizar los procesos productivos. Esto resulta en la subutilización de instalaciones, edificios y tierras centrales, y por tanto posibilita la planeación de proyectos verticales modernos que correspondan a las necesidades actuales del mercado.

La vivienda vertical residencial del distrito San Jerónimo se encuentra en fase de turbulencia. Hay un alto número de competidores; sin embargo, las absorciones siguen siendo atractivas.

La zona Contry es una zona madura, con poca oferta vigente de vivienda residencial vertical, pero con excelentes absorciones y precios por metro cuadrado muy superiores al mercado.

Entender las características de verticalidad de cada zona al momento de invertir es importante para dar una respuesta real a las necesidades del entorno. Solo con un profundo análisis podemos tomar decisiones asertivas de inversión.

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