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Portafolio Inmobiliario

05 / 05 / 2019 — Baloys Tiburcio

El principal objetivo de invertir en real estate es generar un beneficio o un ingreso: simplemente buscar utilidades, aunque parte de la estrategia para lograrlo conlleve diversificar las inversiones y reducir los riesgos.

Con dos o más terrenos nos podemos hacer de un portafolio inmobiliario. Esto nos pone frente un reto que implica diseñar una estrategia con elementos como los siguientes:

1. Aspecto legal. ¿Cuál es la documentación que lo demuestra? Para esto hay que revisar escrituras, pagos de impuesto predial, factibilidades y usos de suelo. Además, en muchas ocasiones, las propiedades son una herencia o tienen algún proceso legal inconcluso. En todo caso, es necesario aclarar el estatus de los activos antes de considerarlos parte de un portafolio.

2. Estudios. Un estudio de mercado es solo uno de tantos elementos en un análisis integral que nos permita definir el potencial y la vocación de un predio. En Orange desarrollamos estudios que incluyen el análisis de mercado, los factores críticos del éxito, el modelo de negocio, la arquitectura y, sobre todo, el modelo financiero. En resumen, es un plan de negocios con una visión holística que potencia el valor de cada metro cuadrado de una propiedad.

3. Visión. Esta debe ser el punto de partida, pero no como un concepto abstracto, sino como una declaración concreta de las expectativas que fijamos en un portafolio familiar, corporativo o gubernamental. Al respecto, existen al menos tres posibles alternativas por considerar:

- Capitalización: el objetivo es monetizar las propiedades —es decir, realizar una venta— para obtener un flujo que permita atender otras inversiones o necesidades.

- Patrimonial: una prospectiva de desarrollos que generen ingresos mensuales —a través de un esquema de rentas— y que consideren mantener la propiedad como parte de los activos.

- Mixto: una parte se capitaliza; otra permanece como patrimonial.

Explotar un portafolio de propiedades es un ejercicio que requiere compromiso, recursos y tiempo. Sin embargo, el esfuerzo se justifica cuando, como resultado, gozamos de beneficios como estos:

A) En el caso de un portafolio privado, el capital para crecer la empresa familiar o corporativo y enfrentar compromisos económicos previamente adquiridos.
B) Los gobiernos o dependencias públicas pueden recabar recursos para emprender proyectos de impacto social.
C) Planear una sucesión familiar.
D) Evitar que una propiedad sea una carga —con los costos de mantenimiento , impuestos y otros gastos— y se convierta en un activo que genere utilidades.

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