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Tres cálculos simples para una inversión inmobiliaria inteligente

06 / 03 / 2018 — Priscilla Rosique

Antes de aventurarnos a comprar una propiedad, vale la pena realizar un buen análisis para determinar si será un buen activo para nuestro portafolio.

Las finanzas inmobiliarias, acompañadas de un exhaustivo conocimiento de mercado, son herramientas necesarias para evaluar el rendimiento y riesgo asociado en el negocio inmobiliario.

A continuación, se presentan algunos de los indicadores que nos ayudan a identificar una buena inversión.

1. Cap rate

La tasa de capitalización, también conocida como “cap rate”, es la división del ingreso neto anual entre su precio de adquisición. El resultado es el retorno en flujo que se obtiene por el valor de la propiedad.

Primero, hay que saber en cuánto será posible rentar la propiedad: cantidad que se consigue con una investigación de mercado.

Sea un condominio residencial, un local en una plaza comercial o una oficina en un corporativo, es importante conocer el precio de renta de otras unidades equiparables en tamaño dentro del mismo complejo y en las mismas condiciones (si está amueblado, si la renta incluirá los servicios al inquilino o si estos se pagan aparte, etcétera).

En caso de que aún no esté construido, buscamos la referencia en propiedades muy similares y cercanas, muchas veces recurriendo a la ayuda de un bróker, un desarrollador o un administrador de complejos.

Si, por ejemplo, la unidad por adquirir puede rentarse en 20,000 pesos mensuales con los servicios incluidos al inquilino, a esta le llamamos renta potencial bruta. Para extraer el ingreso neto aún hay otros datos por considerar (ver diagrama 1), los cuales comentamos a continuación.

A la renta potencial bruta se le resta un estimado razonable de desocupación, el cual puede ser un rango de 5-10 por ciento, para calcular la renta efectiva bruta. Siguiendo con el ejemplo previo, asumiendo un 5 por ciento de desocupación, la renta efectiva bruta sería de 19,000 pesos.

El siguiente paso para llegar al ingreso neto será sumar otras fuentes de cobros adicionales posibles en la propiedad; por ejemplo, renta de cajón de estacionamiento adicional o espacio en bodega. Suponiendo un costo de 500 pesos por la renta mensual de una bodega para un usuario, la renta bruta sería de 19,500 pesos.

Por último, se restan gastos de operación, los cuales incluyen gastos de agua, luz, gas, internet, reparaciones, mantenimiento e incluso seguro e impuestos de la propiedad. Si estos ya se incluyen en el precio de renta, como el de nuestro ejemplo, habrá que sustraerlos todos; si el inquilino pagará algunos aparte, se hace la distinción y se restan solo aquellos que correrán por cuenta del inversionista.

Así, asumiendo gastos de operación promedio de 4,000 pesos mensuales, el ingreso neto mensual sería de 15,500.

Ya con el ingreso neto mensual, solo falta anualizarlo multiplicándolo por los 12 meses, lo que resulta en un ingreso neto anual (NOI) de 186,000 pesos en nuestro ejemplo.

Lo anterior habrá que dividirlo luego por el precio de venta neto, que se extrae sumando al precio de venta los gastos notariales, los impuestos (ISAI, ISR, etc.) y las reparaciones o mantenimientos pendientes antes de empezar a rentar la propiedad. Por concepto de transacción (gastos notariales e impuestos) se podría pronosticar un 6-7 por ciento adicional al precio del inmueble, por lo que, si el precio de venta es de 3.5 millones de pesos y asumiendo que se pudiera rentar en las condiciones de entrega, el precio neto sería al menos de 3.7 millones.

La tasa de capitalización en nuestro ejemplo, calculada con la división de 186,000 entre 3,700,000 pesos, nos da un 5.0 por ciento.

Ahora: ¿podemos considerar el resultado como un buen cap rate? Para respondernos esa pregunta nuevamente es importante tener información del entorno: ¿cuál es la tasa promedio de otros activos en el mismo mercado? También: ¿qué tasas de rendimiento anual están ofreciendo los bancos y los mercados accionarios en ese periodo?

Suponiendo que las condiciones son como las actuales en México, instrumentos gubernamentales de deuda como los Cetes otorgan un promedio de 7.5 por ciento de rendimiento anual; las Fibras presentan 7.1 por ciento y la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), un promedio de 12-13 por ciento.

La propiedad de nuestro ejemplo, presumiendo que su valor aumentase al ritmo de la inflación (4.5 por ciento al año en México), registraría un retorno de 9.5 por ciento, por lo que su tasa se perfilaría como una inversión aceptable en el mercado.

2. Payback

Otro indicador importante es el payback o plazo de recuperación. Su fórmula es inversa a la de tasa de capitalización: el precio de venta neto entre el ingreso neto anual. Con esto arribamos al número de años que nos tomará recuperar la inversión inicial. Tomando los números de nuestro ejemplo previo, el cálculo sería 3,700,000 / 186,000 pesos: un payback resultante de 20 años.

Algunas reglas sugieren que una buena inversión significaría un payback menor a 15 años. Sin embargo, debemos considerar el contexto del mercado alrededor de la propiedad. El payback puede lucir lejano, pero, si hubiese proyección de un fuerte aumento de plusvalía o de ingresos por rentas en los próximos años, podría valer la pena pagar el sobreprecio aparente en el momento.

3. Cash-on-cash

Por último, pero no menos importante, tenemos el cash-on-cash. Este determina el ingreso en efectivo por año que se obtiene sobre el ingreso en efectivo invertido. La fórmula de este indicador es: ingreso neto anual entre inversión en efectivo.

Si la inversión fuera en efectivo, es decir, sin deuda, repararíamos en que el valor es el mismo que el de la tasa de capitalización. Pero, en caso de recurrir a un financiamiento con un banco o un tercero, los números tanto en nominador como en el denominador cambian. Por una parte, los gastos financieros se incluyen como un gasto en el cálculo de ingreso neto anual. Por otra, el denominador de precio de venta neta de activo e inversión en efectivo se vuelve diferente.

Para ilustrar el indicador del cash-on-cash en un ejemplo, supongamos que el inversionista decide financiar con un amigo prestamista el 40 por ciento de la compra de la propiedad de 3.7 millones de pesos, con una tasa anual de interés simple de 4 por ciento.

Esto significa que su pago en efectivo fue de 2.22 millones. También implica que sus gastos financieros anuales son 59,200 pesos. Para obtener su nuevo ingreso en efectivo, sustraemos dicho monto de gastos financieros del ingreso neto anual de 186,000 y nos quedan 126,800. Con estos datos, podemos calcular nuestro cash-on-cash, que resulta ser: 126,800 / 2,200,000 = 5.8 por ciento.

¿Cuál es un buen retorno cash-on-cash? Algunos expertos declaran como aceptable una cantidad superior al 8 por ciento; otros apuntan entre un 8-12 por ciento. Sin embargo, hay inversionistas que aspiran a retornos cercanos al 20 por ciento. La realidad es que varía según factores como el tipo de propiedad y su ubicación.

Si bien no existe manera infalible para diferenciar una inversión exitosa de una fallida, aplicando en nuestros análisis los cálculos y criterios aquí explorados ampliamos sustancialmente las probabilidades de añadir activos rentables y valiosos a nuestro portafolio.

Diagrama 1.

Diagrama 1.

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